Como funciona a parcela fixa (Tabela Price)
Na Tabela Price, o sistema de amortização mais comum em financiamentos imobiliários com parcela fixa, todas as parcelas têm o mesmo valor do início ao fim do contrato. No começo, a maior parte da parcela é composta por juros sobre o saldo devedor, e uma parte menor amortiza o principal. Com o tempo, essa proporção se inverte: as parcelas finais são compostas majoritariamente por amortização.
Fórmulas usadas
Parcela mensal: P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Valor financiável (a partir da renda): L = (renda × comprometimento ÷ 100) × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i
Novo prazo com pagamento extra: n' = −log(1 − L × i ÷ (P + extra)) ÷ log(1 + i)
Onde L é o valor financiado, i é a taxa de juros mensal (taxa anual dividida por 12 e por 100), n é o número de parcelas e P é a parcela original.
Exemplo prático
Um imóvel de R$ 500 mil com R$ 100 mil de entrada resulta em um financiamento de R$ 400 mil. A 9% ao ano em 30 anos, a parcela mensal fica em torno de R$ 3.220, totalizando mais de R$ 1,16 milhão pagos ao final — a maior parte disso em juros, o que é normal em financiamentos de prazo longo com taxa de juros composta mês a mês sobre o saldo devedor.
Por que os bancos limitam a parcela a um percentual da renda
A maioria das instituições financeiras no Brasil não aprova financiamentos em que a parcela ultrapasse cerca de 30% da renda mensal comprovada do comprador. Esse limite existe para reduzir o risco de inadimplência, já que comprometer uma fatia grande demais da renda com uma única dívida de longo prazo deixa pouca margem para outras despesas e imprevistos.
O impacto real de um pagamento extra mensal
Como os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor daquele momento, qualquer valor extra pago reduz esse saldo imediatamente, e todos os meses seguintes passam a gerar menos juros. Esse efeito composto é o motivo pelo qual um valor extra relativamente pequeno, mantido de forma constante, pode encurtar o financiamento em vários anos e economizar uma quantia expressiva em juros ao longo do contrato.
O que a calculadora não considera
Esta simulação não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxas administrativas, IOF, correção monetária do saldo devedor por índices como TR ou IPCA (comum em alguns contratos), nem a possibilidade de portabilidade de crédito para uma taxa menor. Use os resultados como uma referência de planejamento, e confirme as condições exatas diretamente com o banco ou a construtora.